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16宗地密集终止出让房企继续躺平?幼

原标题:16宗地密集终止出让 房企继续躺平?

作者|陈盼盼

出品|焦点财经

在经历挂牌、终止、调整、二次挂牌后,22城第二轮集中拍地密集启动,但福州、青岛、济南却多次出现撤拍、流拍、底价成交的情况。

福州在第二轮集中拍地首日发布补充公告称,宗地2021-38号、马宗地2021-06号、2021拍-9号、2021拍-10号因出让方案优化,取消出让。涉及地块总面积约为14.32万㎡,总起价14.26亿元。

青岛在开拍首日宣布,高新区两宗商住地因无人报名中止出让,后又宣布第二日计划出让的剩余6宗地块终止出让。最终,高新区8宗地块全部终止出让。

济南先于8月末宣布历城区14宗地块因故终止,后又在开拍当日宣布、长清区平安片区共4宗地终止出让。

上述城市,均未披露地块被终止出让的具体原因,外界猜测或因这些地块没有房企报名参与竞拍所致。

部分网友评论:“房企们不想玩了”、“准备躺平了”。

3個月流拍600宗涉宅地

事实上,第二轮出现撤拍、流拍的现象并不意外。

回想第一轮土拍,堪称盛宴:广州有320个马甲交千亿保障金抢一宗地、杭州超七成地块拍至封顶价+自持,重庆最高溢价率超130%,武汉三天拍出7个地王……最终房企们为22个重点城市“贡献”了超万亿土地出让金。

但也有房企发现”算不过来账”。杭州市场的老玩家绿城在第一轮集中土拍中颗粒无收,其高管表示,没参与是因为算不过来账,利润测算下来不超过3%;世茂参与了拍地,但因地价太贵,难以匹配公司的投资模型而而未拿地。

在杭州拿了5块地的滨江集团董事长戚金兴自爆:“此次在杭州拿的5块地,会“努力做到1%-2%的净利润水平”,引发房企一片共鸣。

面粉贵、面包被限价,面包师们觉得忙活一圈,赚不了几个钱,遂欲“躺www.xingyunkj.cn平”。

据中指院统计,6-8月,全国流拍的涉宅用地就已高达612宗,其中,一二线城市流拍99宗,三四线城市流拍513宗。甚至在房地产正火热的长三角,都出现了多次流拍。

游戏规则优化,房企仍躺平?

8月10日,市场消息称,自然资源部召开闭门会议,计划将对第二批次核心城市土地出让政策进行调整。同时,一份文件也随之曝光。

文件显示,本次调整的方向主要包括:商品住宅用地竞买企业应具备房地产开发资质;建立有效的购地审查制度,加强对房地产企业购地和融资的监管;限定土地溢价上限15%;不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价;到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案等方式决定土地归属。

虽然该文件准确性尚未确认,但紧接着多城市接连发布推迟供应时间、中止土地供应,或者不发布供地公告,默默修改出让规则:包括但不限于调整最高限价、限制溢价率、禁马甲、竞品质、摇号等。

中指院

其中,天津规定最高溢价率不得超过15%、竞拍规则由“限地价+竞自持”改为“限地价+摇号”;福州取消竞配建的限制,部分地块还对初始配建进行了调控,并调低了起拍价;青岛二次集中供地重新挂牌87宗地块,相较首次挂牌公告减少13 宗地块,还限制溢价率。

南京宅地经过一番调整,决定实行“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式,将溢价率限定在15%以内,房企拿地后6个月内住宅不得上市,被称为“史上最严”的监管规范。

而武汉更像是集大成者,称竞拍达到出让最高价仍有竞争的土拍地块,将按照一次性付款、自持租赁面积、现房销售面积、全装修建筑面积、建筑品质方案等以下5个梯度,逐级竞争。

对此,中指院表示,由于年内首批土拍溢价率高企,房企实际拿地利润空间持续压缩,加上监管层面要求房企拿地销售比不能超过40%的限制,房企参拍动力受到较大影响,因此各地第二轮土拍预计将遵循不提高房企实际拿地成本的原则,控制溢价水平并针对住房品质提出具体要求,保障房企一定的利润空间。

9月7日至10日,在一番调整后,福州、青岛、济南城市二轮供地开拍。从竞拍结果来看,福州19宗涉宅地有4宗在开拍当日中止出让,最终成交13宗住宅用地,2宗流拍,流拍率高达32%。

克而瑞分析,从流拍地块分布来看,多位于长乐和马尾等外围城区(长乐流拍2宗、长乐中止出让1宗、马尾中止出让1宗),中心四区除仓山两宗中止外,其余均成功出让。

青岛拍了3日,最终出8宗地提前终止出让外,其余地块几乎都是底价出让。不过,底价成交早已是青岛土地市场的常态。

济南在9月10日分为三批次实施竞价交易及成交确认,76宗地块全部底价成交,揽金152亿元。

有声音称,房企是想在“坑底”躺平了。

知名地产分析严跃进表示,近期土拍市场有在优化土地竞拍规则,这种优化令部分房企有心无力,拿地方面压力比较大,拿地动力不足,采用“躺平”这种消极态度。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来,房企不是“躺平”,而是顺势而为。此一时彼一时,市场温度情绪都在变化,上半年和下半年的情况完全不一样。重点城市的管控力度在加大,市场也在降温,预期马上就发生变化。那么对房企来说就是收缩战线,可拿可不拿的地,以前拿的现在就不拿,只拿好的地,或者说有性价比的地,不是硬杠;好的地方肯定还会拿的,差的地方就不要去拿了。

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